Category: недвижимость

Здравствуйте!

Приветствуя вас, смею предположить, что мы с вами относимся к новому поколению граждан России, в крови которых гордость за великую историю, сила нашей веры, боль этих смутных времен.

В этом блоге вы сможете найти два направления моей деятельности:
Первое - научные исследования, создающие теоретическую базу для положительных изменений в экономике и социальной сфере.
Второе - экономическая публицистика, целью которой является простое и понятное объяснение своих взглядов на происходящее, предложение вариантов решения насущных социально-экономических проблем.

Считаю, что если есть что сказать, нужно говорить, а кто окажется прав - покажет "Время".

Collapse )

Эстетика «долевого» нарыва

Лето. Прекрасная возможность углубиться в проблему обманутых дольщиков. Головную боль, которая в ближайшее время точно устранена не будет.
На затравку.
Дольщиков кидают давно, как минимум с 2004 года, когда был принят Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». В 2014 году, видя «долевой» беспредел, государство с подачи Минстроя России ввело страхование гражданской ответственности застройщиков (ГОЗ). Ввести-то ввело, да Правительство не представило механизм передачи недостроенного жилья и возврата денег.
Как результат, с 2014 года застройщики, как добросовестные, так и не очень, стали приобретать входные билеты на рынок жилищного строительства без каких-либо обязательств по передаче зависших объектов. Нетрудно догадаться, что поучаствовать в той схеме вызвались, в первую очередь страховые «пылесосы» (их в моменте было до 100), окучивавшие застройщиков и дольщиков на предмет получения страховых премий. В итоге к концу 2018 года в России насчитывалось до 4 тыс недостроев, где деньги были привлечены, но обязательства не выполнены. Лишь в 10-15% случаев виной тому были объективные причины, все остальное – мошенничество чистой воды.
Впрочем, среди страховщиков были и нормальные ребята, с самого начала почувствовавшие грядущий геморрой, а потому либо отказавшиеся играть в сомнительные игры, либо начавшие возводить соответствующую страховую инфраструктуру. Но, как правило, заходили злодеи, рассчитывавшие поймать рыбку в мутной воде. Да и как иначе, если при существовавшем в 2014-2018 годах страховом тарифе в 0,6-1,1%, у страховщиков была реальная возможность гарантировать риски неисполнения обязательств застройщиков только по «чистым» (объективным) страховым случаям. По тем самым 10-15%.
Переходим к основной части банкета.
«Долевые» скандалы не утихли, страховщики инициативно и с подачи ЦБ растворились, а проблема по-прежнему красуется на первых полосах. Власть не нашла ничего лучшего, как прекратить провальный по ее же вине эксперимент с ГОЗ и учредить прогосударственный Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства, куда немногие оставшиеся страховщики до середины августа должны перевести собранные с застройщиков и граждан страховые премии.
Страховым компаниям для ведения дел по уже заключенным договорам щедрый закон милостиво разрешает оставить целый 1% собранных премий. Почему 1%, а не 2 или 0,2%? А может, проще отобрать все премии, даже те, что потрачены на перестрахование, создание инфраструктуры, прошлое ведение дел, а дальше пусть сами расплачиваются с дольщиками? Неужели законодателям нужно, чтобы страховщики шли в банк за кредитом, а когда там им откажут, отправлялись на паперть?
Сколько их, оставшихся страховщиков, обязанных перевести собранные когда-то страховые премии в Фонд? В начале этого года в реестре ЦБ таковых осталось всего 10 (помните про сотню «пылесосов», собравших то ли 43, то ли 57 млрд руб. и канувших в лету в 2015-2017 годах?). Причем большинство выживших занималось обслуживанием прежних страховых портфелей, не заключая новых договоров.
Какой объем страховых премий рассчитывает получить Фонд? Порядка 15 млрд руб. по стране в целом. Реально же Фонд получит не более 5-7 «живых» миллиардов, да и те под вопросом. Но даже если 15 млрд руб. разделить на 4 тыс. недостроенных объектов, получится всего по 3,75 млн рублей на каждый. Хватит на одну-две квартиры.
Фишка же в том, что только для дольщиков Urban Group и ЖК «Царицыно» Фонду потребуется более 70 млрд руб. Средств, которые государство, возможно, внесет за страховщиков этих объектов – страховые компании ВСК и «Проминстрах».
Несколько лет назад, задолго до банкротства Urban Group, «дыра» в «Проминстрахе» оценивалась в 150 млрд руб., общий объем ответственности – до 1,7 триллионов, а реальные активы – 5-6 млрд. руб. Причина не только в склонности собственников к мошенничеству, но и в том, что и у ВСК, и у «Проминстраха» отсутствовала экспертиза застройщиков (они доверяли банкам-кредиторам). Собственный скрининг имели, скажем, Потребительское общество взаимного страхования (ПОВС) гражданской ответственности застройщиков и СК «Респект»: к примеру, ПОВС тратил значительную часть средств на выстраивание системы выявления проблемных застройщиков и организацию региональной работы.
Что до «Проминстраха», то его аквизиционные (посреднические) расходы достигали 76%, притом, тариф по договорам страхования ГОЗ был демпинговым – всего 0,3-0,6%. Знающий люд уже тогда задавался вопросом, почему ЦБ так благожелателен к компании, раздувающей «пузырь» на рынке долевого строительства. Поразительно, но обсуждая передачу ответственности страховщиков в Фонд защиты прав дольщиков, никто даже не вспомнил о дыре «Проминстраха», которую теперь должно покрывать государство.
На данный момент только по договорам ГОЗ в стадии конкурсного производства, «Проминстрах» должен около 100 млрд руб. Суммарно же ответственность «Проминстраха» по застройщикам-банкротам или тем, кому банкротство только предстоит, может составить до 187 миллиардов.
А пока суд да дело, Фонд аккредитовал около 200 лихих застройщиков, страхование которых когда-то было приостановлено в связи с неспособностью выполнить обязательства даже в случае привлечения средств граждан в полном объеме.
Думаете, Фонд покроет эти обязательства? А вот и нет. Ответственность Фонда не распространяется на застройщиков, с которыми договора страхования были расторгнуты или признаны недействительными согласно ст. 963 ГК РФ («Страховщик освобождается от выплаты страхового возмещения или страховой суммы, если страховой случай наступил вследствие умысла страхователя, выгодоприобретателя или застрахованного лица», что будет сделано в суде). То есть ни деньги, ни квартиры застрахованные в ВСК и «Проминстрахе», скорее всего, не получат, а новые «достройщики» получат только «чистые» объекты.
На посошок.
Очень скоро власти регионов и обманутые граждане поймут, что денег в Фонде нет, а значит, решение так и не найдено. Уже в августе станет понятно, что страховщики не смогут передать все свои портфели в Фонд и тот не соберет 15 млрд руб. даже близко. Что до неработоспособного Закона, то он нуждается в скорейшей доработке: важно отвязаться от злополучного 1% собранных премий и закрепить, что расчеты должны проводиться исходя из фактически понесенных расходов страховщиков.
Иначе гарантирован новый всплеск «долевого» недовольства и потеря лица перед Президентом.

Использовать материнский капитал для покупки новостройки будет можно!

В продолжение к моему посту от 18 апреля «Пост для обнадеживания всех, кто хочет купить жилье на этапе строительства по относительно низким ценам, а также в успокоение застройщиков, куда ж без них, теряющихся перед неизбежностью предстоящей работы со счетами эскроу».
6 мая в Российской газете вышла статья под названием «Маткапитал можно будет вложить в покупку квартир через эскроу-счета», в которой говорится о том, что вскоре материнский капитал можно будет направлять на покупку квартир в новостройках через финансовый инструмент, который называется эскроу - счет. Добавлю немного теории, чтобы всем стало понятно, что такое эскроу - счет и в чем заключаются его преимущества.

«Эскроу-счет» – это особый счет, предполагающий учет имущества, документов, денег до момента возникновения конкретных обстоятельств или исполнения взятых обязательств. Сделка предусматривает участие трех сторон по договору счета эскроу: 1)покупателя (депонента), открывшего счет для исполнения договора; 2) продавца (бенефициара); 3)эскроу-агента, контролирующего этапы сделки и выдачу средств со специального счета. Определение простыми словами означает, что ценности передаются другой стороне с особого счета после того, как были исполнены обязательства по договору.

Почему же сейчас возникло предложение использовать маткапитал для покупки квартир в новостройках? Напомню, что с 1 июля 2019 года вступит в силу закон, защищающий людей, а не строителей. Все застройщики, работающие по схеме долевого строительства, должны перейти на использование эксроу-счетов. Денежные средства дольщиков, поступающие на специальный счет в банке, будут замораживаться до момента выполнения застройщиком обязательств по вводу объекта строительства в эксплуатацию. Объекты, готовность которых составляет более 30 процентов, могут быть достроены по старым правилам, то есть с привлечением средств дольщиков без перехода на эскроу-счета. Будет оценивается не только объем выполненных работ, но и объем вложенных средств в сети, расселение, в землю, все затраты по проекту. Если у застройщика есть разрешение на строительство, которое он получил, но к строительству так и не приступил, то этот новый объект он обязан с 1 июля строить только с переходом на эскроу-счета.

Как я уже писал, для застройщиков переход на новую схему с использованием эскроу-счета означает, что для строительства новых объектов придется брать кредиты в банках, деньги дольщиков застройщик сможет получить только после ввода объекта в эксплуатацию. В небольшое успокоение застройщикам можно сказать, что желающих приобрести квартиру в новостройке с учетом возможности использования материнского капитала, должно прибавиться.

Напомню, что сегодня 63 банка могут привлекать средства граждан через эскроу-счета. Используют этот инструмент сейчас такие первопроходцы как, Сбербанк, группа ВТБ, Россельхозбанк, Почта банк, менее задействованы Альфа-банк и Газпромбанк.

И хотя в России широкое распространение использование эскроу - счета при сделках с недвижимостью еще не получила, отработка этого финансового инструмента, в том числе в законодательной сфере, в будущем позволит направлять средства маткапитала для покупки квартир в новостройках, ввиду обеспечения высокой безопасности сделки для покупателей недвижимости на первичном рынке жилья.

Аренда жилья оживает. И это хорошо

В последнее время число иностранцев, претендующих на арендное жилье, выросло аж на четверть. Как сообщают, 59% спроса приходится на азиатов из Китая, Тайваня, Японии и Индии, 27% сделок – за европейцами в основном из Германии, Австрии, Финляндии, Италии, Балкан, остальные 14% - за американцами. При этом 58% съемного жилья приходится на апартаменты бизнес-класса, преимущественно, недалеко от мест работы (что, учитывая московские пробки, логично).

Из этого сообщения минимум три следствия.

Первое. Санкции и прочая мишура вокруг России на иностранный бизнес больше не действуют. Коммерция вновь пытается закрепиться в России, наверстывая утраченные в 2014 году позиции. Россия вновь становится инвестиционно привлекательной.

Второе. Зарубежный бизнес по достоинству оценил действия наших монетарных властей по стабилизации курса национальной валюты и укрощению инфляции. Да и бояться России как токсичной страны можно до седьмого пришествия, а в это время деньги, которые мог бы заработать ты, получают другие.

Третье. Потенциальные арендодатели наверняка воспрянут духом. Но не спешите радоваться: специалисты и управленцы снимают квартиры по цене 45-65 тыс. рублей в месяц, руководители – от 70 до 150 тыс. рублей в месяц, в высокобюджетном секторе арендные ставки не превышает 300 тысяч. Но на элитку приходится всего 7% арендуемого жилья, кроме того, это штучный товар, требующий постоянного поддержания марки и буквально облизывания арендаторов, поэтому большинство так называемых «топовых» вариантов пролетают.

P.S. Не очень понятно, с какого перепугу в тексте упомянуты тайга с медведями. По-моему, этот стереотип лет 20 назад растворился окончательно.
https://realty.vesti.ru/zhile/v-moskve-vyroslo-chislo-inostrancev-snimayuschih-kvartiry

К чему приведет чехарда в Росреестре?

Создание единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), один из наиболее проблемных вопросов последних месяцев, по-прежнему не сходит с полос традиционных и сетевых изданий. К 1 января 2017 г. согласно Федеральному закону от 13 июля 2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Росреестр должен был объединить базы данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и государственного кадастра недвижимости (ГКН) в Единой государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Должен был, но не сделал, по крайней мере, в январе этого года, о чем неоднократно сообщалось в прессе, сайт ведомства не работал.

По состоянию на начало февраля ситуация, вроде бы, улучшилась, кое-какие сведения теперь получить можно, однако электронный ресурс упорно не желает предоставлять информацию по целому ряду российских регионов, среди которых – Астраханская, Брянская, Нижегородская области, Республики Башкортостан, Дагестан и другие. На месте тамошних жителей я бы насторожился: мало ли какие «новости» с их имущественными правами могут появиться, когда «ларчик откроется».

Правительство, утверждая ФЦП «Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости» и выделяя на объединение двух баз 1,6 млрд. рублей в 2014-2016 гг. и 821 млн. рублей в 2017 г., надеялось при помощи единой базы данных улучшить защиту прав собственности граждан. Однако на деле все происходит наоборот: сайт Росреестра недоработан, кадастровые оценки недвижимости часто взяты с потолка, а люди не могут воспользоваться законным правом на осуществление сделок со своим имуществом.

Кстати, как пишут СМИ, с января по ноябрь 2016 г. только на регистрацию прав собственности подано более 318 тыс. электронных заявлений, в среднем в месяц их число росло на 27%, однако Росреестр продолжает работать только с бумажными носителями. Как при царе-батюшке.

По сути, мы имеем дело с прямым невыполнением Закона №218-ФЗ, халатностью при освоении выделенных из дефицитного бюджета 1,6 млрд. рублей и в итоге к развалу работы Росреестра. Известен и ответственный – это руководитель Росреестра и по совместительству заместитель министра экономического развития Российской Федерации Виктория Абрамченко.

Со стороны множества СМИ звучат голоса «экспертов» от агентств недвижимости в защиту госпожи Абрамченко. Дескать, что можно сделать за 3 месяца, не будучи специалистом?

Напомним, что не 3 месяца, а почти полгода, и в 2011-2012 гг. она являлась заместителем руководителя Росреестра, где курировала вопросы гармонизации и верификации данных, являющихся ключевыми в запуске ЕГРН. Работала она в тесной связке со сбежавшим из России г-ном Сапельниковым, растратившим средства, как раз выданные на разработку и подготовку ЕГРН

Что мы видим сейчас. Уходя по представлению Президента г-н Васильев имел готовность к вступлению в действие 218-ФЗ более 70%. За прошедшие полгода эта цифра упала ниже отметки 50%. Так чем же занимается г-жа Абрамченко?
В Минэкономразвития замминистра Абрамченко курирует департамент недвижимости, осуществляющий нормативно-правовое регулирование в таких сферах как гражданский оборот недвижимого имущества, включая кадастровые отношения; государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним; создание единой системы государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Получается, что г-жа Абрамченко курирует саму себя, а министр и правительство упорно не хотят замечать присутствующий, по моему мнению, конфликт интересов.

Возможно, эта ситуация и сделала возможной кадровую чехарду, охватившую ведомство с приходом г-жи Абрамченко. Один из ярких примеров – требующая повышенного внимания Московская область, где не так давно был уволен руководитель Управления Росреестра по Московской области (МО) Сергей Богданов. Его обязанности ныне исполняет генерал-майор упраздненной Федеральной службы по контролю за оборотом наркотиков (ФСКН) Владимир Шемякин, ни дня не проработавший в системе регистрации прав на недвижимое имущество. Прямо как в советские времена: не справился с сельским хозяйством – «бросим» на культуру.

Стоит задуматься, а что же происходит с кадровой политикой нового руководителя Росреестра? СМИ намекают на немалую роль начальника управления государственной службы и кадровой политики Росреестра г-на Павливкера, небезызвестного персонажа, вышедшего из структур МВД? Намеки на причины его увольнения из полиции в открытых источниках туманны, но неприятны. Затем у этого кадровика были Минприроды и Минсельхоз. В первом ведомстве - вот совпадение - работал нынешний руководитель Управления Росреестра по г. Москве г-н Майданов, к работе которого было множество вопросов, и в отношении которого выносились взыскания по служебной линии. А в Минсельхозе, к слову, трудилась г-жа Абрамченко.

"Правоохранительный" подход к кадрам бросается в глаза, например, с приходом генерал-майора Шемякина в Управление Росреестра по Московской области. Больше это похоже на "зачистку": увольняются начальники управлений, руководители отделов, профильные специалисты. Вместо них назначаются люди, ранее изгнанные из Росреестра и других органов, как бы сегодня сказали, «в связи с утратой доверия». Достаточно примера с заместителем Шемякина, им стал бывший подполковник подмосковного Управления экономической безопасности и противодействия коррупции Андрей Позднышев, уволенный из полиции после подозрений в махинациях с земельными участками.

На днях фактически в полном составе уволился IT-отдел (отдел эксплуатации информационных систем, технических средств и каналов связи) – ключевой в свете требований Закона №218-ФЗ отдел управления Росреестра по МО. Как говорят в территориальном управлении, из 21 сотрудника на своих местах остались только четверо, а основной причиной ухода стало назначение на должность начальника IT-отдела прежнего руководителя, при котором были выявлены массовые случаи несанкционированного доступа к базе ЕГРП и неправомерного внесения в нее изменений, касающихся снижения кадастровой стоимости объектов недвижимости. Нужный специалист, ничего не скажешь.

С ним пришли люди, которых уличили в случаях несанкционированного доступа к данным ЕГРП, уволили, а теперь они опять возвращаются к службе.

Кстати, после массового увольнения сотрудников, по всем правилам, в Управлении Росреестра по МО должна была пройти обязательная проверка кадровой работы. Однако об этом не слышно. Быть может, это совершенно не нужно руководству Росреестра, ведь это может выявить факты, на которые придется реагировать, а это совсем не ко времени?

Перейдем к следующей проблеме Росреестра, к «внутреннему террору» в ведомстве. В последние дни сотрудникам запрещают общаться с представителями СМИ, участвовать в публичных дискуссиях относительно текущей деятельности организации и ее руководства, инициировать публикации по поводу сроков выполнения Закона №218-ФЗ. Причем, это не «дружеские» рекомендации, а вольно пересказанные выдержки из вполне официального обращения г-жи Абрамченко к «уважаемым коллегам».

Но настоящая «охота на ведьм» началась, когда в СМИ просочилась информация об обращении сотрудников Росреестра к президенту России Владимиру Путину, Генеральному прокурору Юрию Чайке и Министру экономического развития Максиму Орешкину, в котором в красках описывалась ситуация с выполнением, точнее, невыполнением, Закона №218-ФЗ. Письмо вынужденно анонимное, поскольку, подпишись авторы, сегодня они были бы безработными. А у людей семьи, нуждающиеся в помощи родители, кредитные обязательства, в конце концов.

Судя по кулуарным отзывам сотрудников ведомства, работа Росреестра сегодня парализована, Федеральная служба близка к развалу. В такой ситуации вмешательство вышестоящих структур должно стать безотлагательным.

Немедленным хотя бы потому, что масштаб нынешних проблем Росреестра несопоставим с тем, что ждет госструктуру в январе 2018 г. Как известно, со следующего года вступает в силу запрет на сделки с земельными участками, не имеющими официальных границ. При этом по состоянию на конец 2016 г. в ГКН были внесены сведения о границах лишь половины земельных участков России. С большой долей уверенности можно сказать, что уже через несколько месяцев Росреестр с его нынешним менеджментом ждет настоящий коллапс.

По заявлению чиновников Росреестра ничего страшного нет в том, что данные по 3% объектов из 318 млн., входящих в ЕГРН могут быть утеряны. Только затронет это по самым скромным подсчетам более 3 млн. человек.

Хорошая новость в предвыборный год.